Ce acte verifici la cumpărarea unei locuințe: carte funciară, cadastru și altele

Starea tehnică a unei locuințe contează, dar la fel de important este ca ea să fie „curată” din punct de vedere juridic. Iată, pe scurt, documentele pe care le verifici înainte să semnezi un antecontract sau contractul de vânzare. Pentru situația ta concretă, cere sprijinul unui notar sau al unui avocat.

Extrasul de carte funciară

Este documentul care arată cine este proprietarul înscris, ce suprafață are imobilul, care este numărul cadastral și dacă există sarcini (de exemplu ipoteci, interdicții sau servituți). Cere un extras actualizat și verifică dacă vânzătorul este cel înscris ca proprietar.

Documentația cadastrală și planul

Numărul cadastral și suprafața din acte trebuie să corespundă realității. La case, verifică terenul și construcțiile înscrise: dacă există extinderi, garaje sau anexe neînscrise, pot apărea probleme la vânzare sau la credit.

Actul de proprietate

Contractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moștenitor, donația sau alt act prin care vânzătorul a dobândit imobilul. Dacă există mai mulți coproprietari sau moștenitori, este nevoie de acordul tuturor.

Autorizația de construire și recepția

La case noi sau extinse, cere autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Construcțiile sau extinderile fără acte pot crea probleme la vânzare, la creditare și la înscrierea în cartea funciară.

Alte documente utile

• certificatul de performanță energetică (vezi ghidul despre certificatul energetic);
• certificatul fiscal, pentru taxele locale achitate;
• adeverința de la asociația de proprietari, fără datorii (la apartamente);
• ultimele facturi de utilități;
• acordul băncii, dacă există un credit sau o ipotecă.

Actele nu spun totul despre stare

Un imobil poate avea acte perfecte și totuși să aibă probleme tehnice: infiltrații, fisuri, instalații vechi. De aceea, înainte de semnare este bine să combini verificarea juridică cu una tehnică. Pentru apartamentele din blocuri vechi, vezi și ghidul despre riscul seismic. Pentru costuri, vezi cât costă verificarea tehnică a unei case sau a unui apartament.

Ordinea în care verifici actele

1. Înainte de vizionare: cere numărul cadastral sau numărul de carte funciară și scoate un extras de carte funciară pentru informare. Se poate obține online de la ANCPI, prin platforma ePay sau de la orice birou notarial.
2. Înainte de antecontract: verifică actul de proprietate, coproprietarii, sarcinile înscrise și, la case, autorizația și recepția construcției.
3. Înainte de avans: clarifică în scris tot ce lipsește și condiționează avansul de rezolvarea problemelor.
4. La notar: notarul solicită extrasul pentru autentificare și verifică documentele, dar nu verifică starea tehnică a locuinței.

Semnale de alarmă în acte

• suprafața din acte diferă vizibil de cea reală;
• există o extindere, o mansardă sau o anexă care nu apare în cartea funciară;
• imobilul are o ipotecă, iar vânzătorul nu prezintă acordul băncii;
• vânzătorul nu este proprietarul înscris sau lipsesc unii moștenitori;
• la apartamente, există datorii mari la asociația de proprietari;
• la case noi, lipsește procesul-verbal de recepție a lucrărilor.

Fiecare dintre aceste situații poate întârzia sau bloca vânzarea și creditul ipotecar. Discută-le cu notarul înainte de orice plată.

Acte și verificare tehnică: când le faci pe fiecare

Verificarea actelor și inspecția tehnică se completează. Ideal, le faci pe amândouă după ce ai ales locuința, dar înainte de antecontract sau de avans. Astfel, dacă descoperi o problemă, juridică sau tehnică, ai încă libertatea să negociezi sau să renunți. Pentru clădirile vechi, verifică și clasa de risc seismic.

Întrebări frecvente

Informațiile din acest articol au caracter general și informativ și nu înlocuiesc evaluarea unui specialist pentru situația ta concretă.