Clasele de risc seismic (Rs I–Rs IV): ce înseamnă și cum afli clasa unei clădiri

Când cauți un apartament într-un bloc vechi, auzi des expresii precum „clasa I de risc seismic” sau „bulină roșie”. Pentru mulți cumpărători sunt termeni vagi, deși descriu un lucru foarte concret: cât de vulnerabilă este o clădire la un cutremur puternic. Iată ce înseamnă cele patru clase, cine le stabilește, cum afli clasa unei clădiri și ce poți (și ce nu poți) afla singur.

Ce este clasa de risc seismic

Clasa de risc seismic este o încadrare a unei clădiri în funcție de comportarea așteptată la cutremurul de proiectare. Nu este o notă de la 1 la 10 și nu spune cu certitudine dacă o clădire „cade” sau „nu cade”. Ea estimează, pe baza unei expertize, ce degradări sunt așteptate și cât de periculoase ar fi. Încadrarea se notează Rs I, Rs II, Rs III sau Rs IV, în ordine descrescătoare a riscului.

Cele patru clase, pe scurt

• Rs I: construcții cu risc seismic ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare. Este clasa cu riscul cel mai mare.
• Rs II: construcții la care probabilitatea de prăbușire este redusă, dar la care sunt așteptate degradări structurale majore.
• Rs III: construcții la care sunt așteptate degradări structurale care nu afectează semnificativ siguranța structurală, dar la care degradările elementelor nestructurale (pereți despărțitori, instalații, finisaje) pot fi importante.
• Rs IV: construcții la care răspunsul seismic așteptat este similar celui al construcțiilor noi, proiectate după normele în vigoare.

Aceasta este o explicație simplificată. Definițiile exacte sunt formulate tehnic în normele aplicabile.

Cine stabilește clasa

Clasa este stabilită de un expert tehnic atestat, pe baza unei expertize tehnice a clădirii. Expertul analizează documentația, materialele, structura și starea actuală și compară comportarea așteptată cu cerințele normelor. Rezultatul este un raport de expertiză, cu concluzii și, dacă este cazul, recomandări de intervenție.

O expertiză descrie situația la momentul în care a fost făcută. Dacă între timp clădirea a fost modificată, a suferit afectări sau a trecut printr-un cutremur, încadrarea poate să nu mai reflecte starea reală.

Clădiri expertizate și clădiri neexpertizate

Listele publice ale primăriilor cuprind clădirile care au fost expertizate. Faptul că un bloc nu apare pe o listă nu înseamnă automat că este în siguranță: poate însemna că nu a fost expertizat sau că nu a fost încadrat într-o clasă. În unele liste apar chiar și clădiri încadrate doar într-o categorie de urgență, fără clasă de risc stabilită.

De aceea, o clădire absentă din listă nu este o garanție, iar una prezentă în clasa a III-a sau a IV-a nu este o scuză să nu verifici restul. Informația trebuie coroborată cu starea reală a blocului.

Ce este „bulina roșie”

„Bulina roșie” este termenul popular pentru semnul pus de primărie pe clădirile încadrate în clasa I de risc seismic, în special pe cele cu pericol public. Nu este o clasă separată, ci un semn de avertizare, vizibil la intrarea în clădire. Dacă vezi o astfel de bulină, riscul este deja cunoscut oficial, deci nu mai ai motive să îți închipui că „probabil nu e chiar atât de grav”.

Cum afli clasa unei clădiri

1. Caută pe site-ul primăriei sau al instituției responsabile listele publice cu imobilele expertizate tehnic.
2. Întreabă administratorul sau asociația de proprietari dacă blocul are expertiză și cere o copie a încadrării.
3. Cere vânzătorului raportul de expertiză, dacă există, sau măcar încadrarea comunicată proprietarilor.
4. Verifică dacă s-au făcut lucrări de consolidare și dacă există documentele aferente.
5. Dacă blocul nu a fost expertizat și ai îndoieli, discută cu un expert tehnic atestat despre ce înseamnă situația pentru tine.

Pentru informații despre apartamentele din blocurile vechi din București, vezi ghidul despre riscul seismic la un apartament dintr-un bloc vechi.

Ce înseamnă pentru tine, ca cumpărător

• Siguranță: clasa de risc este o informație despre siguranța ta și a familiei tale, nu doar o formalitate.
• Costuri: consolidarea unei clădiri poate implica contribuții ale proprietarilor sau lucrări care durează mult. Întreabă ce lucrări sunt planificate.
• Obligații: legislația prevede măsuri pentru clădirile cu risc ridicat, iar proprietarii pot avea obligații. Verifică prevederile actuale cu un jurist.
• Preț și revânzare: o clasă de risc ridicată poate influența prețul și facilitatea cu care vinzi mai târziu.
• Credit și asigurare: întreabă banca și asigurătorul cum tratează imobilele din clase de risc ridicat.

Nu este neapărat un motiv să renunți, dar este un motiv să știi exact ce cumperi și cât te costă.

Ce nu poate stabili o inspecție vizuală

O verificare vizuală nu stabilește clasa de risc seismic și nu înlocuiește expertiza. Un inginer poate observa semne care contează: fisuri, degradări ale betonului, modificări neautorizate ale pereților, zone reparate recent. Aceste observații te ajută să decizi dacă merită să mergi mai departe sau să ceri o părere de specialitate. Diferența dintre cele două este explicată în ghidul despre inspecția tehnică, expertiza tehnică și evaluarea bancară, iar despre fisuri poți citi aici: când sunt periculoase fisurile.

Întrebări pentru vânzător, administrator și asociație

• Blocul a fost expertizat tehnic? Când și de cine?
• Ce clasă de risc seismic a fost stabilită și există raportul?
• S-au făcut lucrări de consolidare? Există documente și garanții?
• Sunt planificate lucrări în viitor și cine le va plăti?
• S-au făcut modificări la apartamente sau la structura blocului (pereți demolați, goluri noi, balcoane închise)?
• Au existat avarii sau afectări după cutremure?

Greșeli frecvente

• Te bazezi doar pe faptul că blocul „a rezistat la cutremurele de până acum”.
• Confunzi lipsa unei clase cu o clasă bună.
• Nu ceri raportul de expertiză, doar o promisiune verbală.
• Crezi că o consolidare făcută o dată rezolvă totul, fără să ceri documentele.
• Decizi după preț, fără să afli ce urmează să plătești în viitor.
• Nu verifici dacă apartamentul în sine a fost modificat în mod periculos.

Pentru lista actelor de verificat, vezi ce acte verifici la cumpărarea unei locuințe.

Clasa de risc seismic a unei clădiri expertizate este o informație publică: o găsești pe site-ul primăriei sau o poți cere în scris, potrivit Legii nr. 544/2001. Pașii sunt explicați și de InfoCons și Ordinul Arhitecților din România. Dacă vrei să verifici și apartamentul, vezi verificarea apartamentelor din blocuri vechi.

Întrebări frecvente

Informațiile din acest articol au caracter general și informativ și nu înlocuiesc evaluarea unui specialist pentru situația ta concretă.