Apartament într-un bloc vechi din București: riscul seismic

Bucureștiul se află într-o zonă cu risc seismic ridicat, iar o parte din fondul locativ a fost construită înainte de cutremurul din 1977. Dacă te gândești să cumperi un apartament într-un bloc vechi, încadrarea seismică a clădirii este unul dintre primele lucruri de aflat.

De ce contează anul construcției

Clădirile construite înainte de 1977 au fost proiectate după norme seismice mai puțin stricte decât cele de astăzi. Anul este însă doar un indiciu, nu o garanție: contează proiectul, materialele, calitatea execuției și modificările făcute ulterior.

Clasele de risc seismic și bulinele

Clădirile expertizate sunt încadrate în clase de risc seismic, de la Rs I la Rs IV. În mod orientativ:

• Clasa I (bulină roșie): risc ridicat de prăbușire la un cutremur major.
• Clasa a II-a (bulină galbenă): risc de degradări structurale majore, dar prăbușire mai puțin probabilă.
• Clasele a III-a și a IV-a: risc redus sau neglijabil.

Verifică întotdeauna informațiile oficiale ale primăriei, pentru că încadrările se actualizează.

Cum afli dacă blocul are expertiză

• consultă listele publice ale primăriei cu clădirile expertizate;
• întreabă asociația de proprietari sau administratorul;
• cere vânzătorului raportul de expertiză, dacă există;
• verifică dacă blocul a fost consolidat și cere actele intervenției.

Ce verifici în apartament și în bloc

• modificări făcute de proprietari: pereți demolați, goluri noi, închideri de balcoane;
• parter transformat în spațiu comercial, cu goluri mari;
• fisuri la colțuri, în jurul golurilor și în zonele comune;
• starea scărilor, a stâlpilor și a casei scării;
• umezeală la subsol și la parter.

Pentru semnele de umezeală vezi cum recunoști infiltrațiile.

Costuri, asigurare și credit

• Unele bănci pot avea condiții speciale pentru imobile cu risc seismic ridicat. Întreabă banca înainte să te angajezi.
• Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) acoperă, în anumite limite, cutremurul, inundațiile și alunecările de teren. Nu înlocuiește o asigurare facultativă.
• Consolidarea poate presupune costuri comune și procese lungi.

Ce poți face înainte să cumperi

Cere actele disponibile (vezi ce acte verifici la cumpărarea unei locuințe), discută cu un expert tehnic atestat pentru încadrarea seismică (doar el poate emite o expertiză) și negociază prețul ținând cont de riscuri. CasaSigura nu emite expertize și nu stabilește clase de risc seismic: verificarea noastră este vizuală și analizează apartamentul, starea finisajelor și semnele vizibile de probleme. O găsești în serviciul de inspecție tehnică imobiliară.

Perioadele de construcție și ce înseamnă ele

• Înainte de 1940: Clădiri fără norme seismice moderne; multe au trecut prin cutremurele din 1940 și 1977 și au nevoie de evaluare.
• 1940–1963: Proiectare cu prevederi seismice reduse sau absente.
• 1963–1977: Primele normative seismice, considerate ulterior insuficiente pentru București.
• După 1977: Normative revizuite după cutremurul din 1977; îmbunătățiri succesive până la normativele actuale.

Anul este doar un prim indiciu. Starea reală a unei clădiri depinde și de proiect, de execuție și de intervențiile ulterioare, inclusiv de pereții demolați în apartamente.

Modificările făcute de vecini

Într-un bloc vechi, riscul nu vine doar din proiect. Pereții portanți tăiați sau demolați pentru a uni camere, golurile noi făcute în pereți de beton și spațiile comerciale de la parter cu pereți eliminați pot slăbi structura. La vizionare, întreabă dacă s-au făcut astfel de modificări în apartament și uită-te la parterul blocului. Orice intervenție asupra structurii necesită expertiză tehnică și autorizație.

Cum folosești informațiile în decizie

1. află anul construcției și dacă blocul are expertiză tehnică și clasă de risc seismic, de la asociația de proprietari și de la primărie;
2. verifică listele publice ale clădirilor expertizate, publicate de primării (pașii sunt explicați de InfoCons și Ordinul Arhitecților);
3. fă o inspecție tehnică a apartamentului și a părților comune accesibile;
4. dacă ai îndoieli despre structură, discută cu un expert tehnic atestat înainte de semnare.

Explicațiile complete despre clase sunt în ghidul despre clasele de risc seismic Rs I–Rs IV, iar despre bloc în general, în ghidul despre părțile comune ale blocului.

Pentru o verificare la fața locului, vezi verificarea apartamentelor din blocuri vechi din București.

Întrebări frecvente

Informațiile din acest articol au caracter general și informativ și nu înlocuiesc evaluarea unui specialist pentru situația ta concretă.