Apartament în construcție (pe plan): ce verifici și ce ceri de la dezvoltator

Cumperi un apartament care încă nu există: vezi un plan, o randare și o promisiune. Poate fi o alegere bună, pentru că alegi finisajele și plătești etapizat, dar este și situația în care contează cel mai mult ce verifici înainte să semnezi. Iată ce urmărești la dezvoltator, la autorizație, la șantier și la antecontract, ca să știi ce cumperi și cum te protejezi.

Avantaje și riscuri

• Avantaje: locuință nouă, finisaje alese de tine în unele proiecte, instalații și tâmplărie noi, plata etapizată în multe cazuri și garanție oferită de dezvoltator.
• Riscuri: întârzieri la predare, diferențe între ce s-a prezentat și ce se livrează, calitate slabă a execuției, schimbări de materiale, probleme cu documentele și, în cazuri rare, probleme financiare ale dezvoltatorului.

Riscurile nu înseamnă că proiectul este rău, ci că trebuie să te asiguri înainte să plătești. Cu cât ai mai multe dovezi scrise, cu atât ești mai bine protejat.

Dezvoltatorul

• verifică dacă firma este înregistrată, de cât timp activează și ce proiecte a finalizat;
• vizitează proiecte terminate și vorbește cu oameni care locuiesc acolo: cum au fost predate apartamentele, ce probleme au avut și cum au fost rezolvate;
• caută informații publice despre firmă și despre proiectele ei;
• cere să știi cine este proprietarul terenului și cine finanțează proiectul;
• întreabă cine execută lucrările: echipa proprie sau subcontractanți.

Despre alegerea unei echipe de execuție, vezi și cum alegi un constructor sau o echipă de renovări.

Terenul și autorizația

• cere copia autorizației de construire și verifică dacă este valabilă și dacă se referă la proiectul pe care îl cumperi;
• întreabă ce proiect a fost autorizat și dacă apartamentul pe care îl alegi corespunde planurilor;
• verifică în cartea funciară dacă terenul are sarcini, ipoteci sau alte probleme, cu ajutorul unui jurist sau al unui notar;
• clarifică ce se întâmplă cu locul de parcare, boxa și părțile comune: sunt incluse în preț, se cumpără separat sau se folosesc în comun.

Detalii despre acte în ghidul despre ce acte verifici la cumpărarea unei locuințe.

Stadiul lucrărilor și vizitele pe șantier

Cere să vizitezi șantierul, dacă este posibil în siguranță și cu acordul dezvoltatorului. Observă cum este organizat: curățenie, materiale depozitate corect, protecții, ritmul lucrărilor. Compară ce vezi cu graficul de execuție și cu planul. Dacă nu poți ajunge des, cere fotografii datate pe etape: fundație, structură, acoperiș, instalații, finisaje. Pentru ce să urmărești la fiecare etapă, vezi etapele construcției și ce verifici la fiecare, valabil în mare măsură și pentru blocurile noi.

Antecontractul

• descrierea exactă a apartamentului: număr, etaj, suprafețe, compartimentare, orientare, anexe;
• suprafețele indicate și modul în care sunt calculate (utilă, construită), plus ce se întâmplă dacă la final diferă;
• stadiul de predare: la cheie, semifinisat sau în stadiu brut, cu o listă clară de lucrări;
• termenul de predare și penalitățile pentru întârziere;
• plata: avansul, tranșele și legătura lor cu etapele lucrării;
• condițiile în care poți renunța sau rezilia și ce se întâmplă cu sumele plătite;
• garanția și modul de remediere a defectelor;
• documentele pe care le primești la predare.

Pune antecontractul în fața unui jurist sau a unui avocat înainte să semnezi. Pentru clauzele unui contract de execuție, vezi și contractul cu constructorul.

Specificațiile tehnice

Cere o anexă tehnică, semnată de ambele părți, care să descrie ce primești: structura și izolațiile, tâmplăria (tip, geam, profile), pardoselile și finisajele, instalațiile electrice, sanitare și termice, ventilația, echipamentele, ușa de la intrare. Dacă documentul spune „materiale de calitate” fără detalii, cere detalii. Clarifică ce înseamnă „echivalent” pentru dezvoltator și în ce condiții se pot schimba materialele. Dacă ceva se schimbă, cere acordul scris.

Plata etapizată

Multe proiecte prevăd plata în tranșe. Verifică, împreună cu un jurist, ce se plătește la fiecare etapă și cum sunt legate plățile de lucrări verificabile. Întreabă cum sunt protejate sumele plătite și ce se întâmplă dacă proiectul se întârzie sau nu se finalizează. Nu semna sub presiune și nu plăti sume importante fără acte clare.

Înainte de predare

• cere vizite intermediare, mai ales înainte de acoperirea instalațiilor și a hidroizolațiilor;
• păstrează toată corespondența și fotografiile;
• programează o verificare tehnică înainte de recepție, ca să ai o listă clară de remedieri (vezi checklistul de recepție a apartamentului nou);
• citește modul în care se face predarea și ce documente primești, inclusiv cartea tehnică.

Semnale de alarmă

• refuzul de a arăta autorizația sau documentele proiectului;
• prețuri mult sub piață, fără explicații;
• presiunea de a semna rapid, cu „oferte valabile doar azi”;
• promisiuni verbale care nu apar în contract;
• șantier oprit sau fără activitate vizibilă pentru mult timp;
• modificări de materiale sau de planuri fără acordul tău scris;
• dezvoltator care evită întrebările sau verificările independente.

Ce poate și ce nu poate face CasaSigura

Verificarea CasaSigura este vizuală și nedistructivă și se face la lucrare finalizată sau aproape finalizată, înainte de recepție. Nu verificăm juridic documentele și nu analizăm contractul. Detalii la Verificare înainte de recepție.

Întrebări frecvente

Informațiile din acest articol au caracter general și informativ și nu înlocuiesc evaluarea unui specialist pentru situația ta concretă.