Inspecție tehnică, expertiză tehnică sau evaluare bancară: care este diferența

Când cumperi o locuință auzi trei termeni care par apropiați: inspecție tehnică, expertiză tehnică și evaluare bancară. Sunt servicii diferite, făcute de specialiști diferiți, cu scopuri diferite. Iată ce face fiecare, ce nu face și cum le combini, ca să nu plătești degeaba și să nu rămâi descoperit.

De ce se confundă

Toate trei vorbesc despre „starea” sau „valoarea” unei proprietăți, toate se fac înainte de o decizie importantă și toate se încheie cu un document. Diferă însă cine le comandă, cine le semnează și ce poți face cu ele. Dacă le amesteci, poți ajunge să crezi că o evaluare cerută de bancă îți spune ceva despre fisuri sau că o verificare vizuală poate înlocui o expertiză oficială. Niciuna dintre aceste presupuneri nu este corectă.

Inspecția tehnică (verificarea independentă)

Este o verificare vizuală și nedistructivă a proprietății, făcută de un inginer, în interesul cumpărătorului. Termenul „inspecție tehnică imobiliară” este folosit pe piață pentru acest tip de serviciu, iar CasaSigura îl oferă sub numele de Verificare proprietate.

• Ce acoperă: elementele vizibile și accesibile: structură, fisuri, infiltrații, finisaje, tâmplărie și instalațiile accesibile.
• Ce primești: un raport cu observații, fotografii și recomandări, pe care îl poți folosi în discuția cu vânzătorul.
• Când se face: înainte de a semna antecontractul sau contractul, în orice caz înainte de plata unor sume mari.
• Ce nu face: nu emite documente oficiale, nu stabilește clasa de risc seismic, nu face măsurători sau analize de laborator și nu stabilește valoarea de piață.

Expertiza tehnică

Este un document oficial, realizat de un expert tehnic atestat, pentru situații în care trebuie stabilită cu precizie starea unei construcții. Se bazează de regulă pe investigații mai ample: documentație, măsurători, calcule și, atunci când este nevoie, sondaje sau încercări.

• Când are sens: pentru risc seismic, consolidări, modificări structurale sau situații litigioase.
• Cine o comandă: de obicei proprietarul sau asociația de proprietari, deoarece presupune acces la clădire și, uneori, intervenții.
• Cât durează și cât costă: mai mult decât o verificare vizuală, în funcție de complexitate.

Pentru un apartament dintr-un bloc vechi, nu comanda tu o expertiză la cumpărare: întreabă dacă există deja una și cum poți afla clasa de risc a clădirii. Detalii în ghidul despre riscul seismic la blocurile vechi din București.

Evaluarea bancară

Este o evaluare a valorii imobilului, realizată de un evaluator autorizat, la cererea băncii, atunci când cumperi cu credit. Banca vrea să știe cât valorează proprietatea care garantează împrumutul.

• Ce urmărește: valoarea de piață sau valoarea de garanție a imobilului.
• Ce nu urmărește: starea tehnică în detaliu. Evaluatorul poate nota aspecte generale, dar nu verifică infiltrațiile, fisurile sau instalațiile așa cum o face un inginer.
• Cine o cere: banca; tu o plătești de obicei ca parte din costurile creditului.

Cele trei, pe scurt

• Inspecția tehnică: cine o face — un inginer independent; scop — să afli ce probleme vizibile are proprietatea; rezultat — raport cu fotografii și recomandări; pentru cine — cumpărătorul.
• Expertiza tehnică: cine o face — un expert tehnic atestat; scop — stabilirea oficială a stării construcției; rezultat — raport de expertiză; pentru cine — proprietarul sau asociația.
• Evaluarea bancară: cine o face — un evaluator autorizat; scop — stabilirea valorii pentru credit; rezultat — raport de evaluare; pentru cine — banca.

Când ai nevoie de fiecare

• Cumperi un apartament nou de la dezvoltator: o verificare înainte de recepție. Vezi checklistul de recepție.
• Cumperi un apartament sau o casă existentă: o inspecție tehnică înainte de a plăti avansul.
• Blocul este vechi sau observi fisuri serioase: cere expertizele existente și, dacă este nevoie, discută cu un expert tehnic atestat. Vezi și când sunt periculoase fisurile.
• Cumperi cu credit: banca va cere evaluarea imobilului, indiferent de ce alte verificări faci.
• Vrei să te asiguri că actele sunt în regulă: un jurist sau un notar. Vezi ce acte verifici la cumpărare.

Cum le combini

1. Verifici actele și situația juridică, cu un notar sau un avocat.
2. Faci o inspecție tehnică înainte de a da un avans consistent sau de a semna antecontractul.
3. Dacă apar semne structurale serioase, ceri o părere de specialitate sau o expertiză, în loc să speculezi.
4. Depui dosarul de credit, iar banca comandă evaluarea.

Ordinea contează: o inspecție făcută înainte de avans îți dă o poziție mai bună la negociere și, dacă iese ceva grav, te poți retrage cu pierderi mici.

Greșeli frecvente

• Crezi că evaluarea bancară îți spune ceva despre fisuri sau infiltrații. Nu îți spune.
• Crezi că o inspecție tehnică înlocuiește o expertiză. Pentru situații structurale serioase, nu o înlocuiește.
• Ceri o expertiză pentru o problemă simplă de finisaje, plătești mult și aștepți mult pentru ceva ce o verificare vizuală ar fi lămurit.
• Plătești un serviciu fără să afli ce conține, cine îl face și ce primești la final. Cere oferta în scris.
• Semnezi înainte să primești rezultatul verificării.

Întrebări frecvente

Informațiile din acest articol au caracter general și informativ și nu înlocuiesc evaluarea unui specialist pentru situația ta concretă.