Ce verifici la vizionarea unui apartament: checklist înainte de ofertă

La o vizionare ai, de obicei, 20–30 de minute în care să decizi dacă merită să mergi mai departe. Mulți cumpărători se uită la tot ce se vede și uită să verifice ce contează. Acest checklist te ajută să parcurgi apartamentul în ordine, să observi semnele de probleme și să pui întrebările potrivite, înainte să faci o ofertă sau să dai un avans.

Înainte de vizionare

O parte din muncă se face acasă. Dacă știi în avans ce cauți, vei folosi mai bine timpul pe loc.

• cere în avans anul construcției, etajul, suprafața utilă, planul apartamentului și dacă există certificat energetic (vezi ghidul despre certificatul energetic);
• alege o oră din timpul zilei, când lumina naturală îți arată pereții, tavanele și pardoselile;
• dacă poți, mergi și a doua oară, la altă oră sau într-o altă zi: zgomotul, mirosurile și lumina se schimbă;
• ia cu tine o lanternă, un metru, un încărcător de telefon (ca să testezi prizele) și telefonul pentru fotografii.

Clădirea și scara

Starea clădirii spune multe despre apartament, pentru că multe probleme vin din părțile comune.

• Fațada: fisuri mari, zone cu tencuială desprinsă, urme de umezeală sub balcoane sau sub acoperiș.
• Soclul și subsolul: pete de umezeală la baza pereților, miros de mucegai, zone zugrăvite recent.
• Burlane și jgheaburi: sunt prinse corect și nu descarcă la baza zidului?
• Scara și holul: pete pe tavan, fisuri în pereți, lift funcțional, iluminat, curățenie.
• Parcarea și accesul: locuri disponibile, zgomot de la stradă, spațiu pentru mașină.

Dacă blocul este mai vechi, ia în calcul și riscul seismic. Detalii în ghidul despre apartamentele din blocurile vechi din București.

La intrare și structura apartamentului

• ușa de la intrare se închide bine, iar tocul nu are crăpături la colțuri;
• pereții exteriori nu au pete de umezeală sau mucegai în colțuri;
• tavanele sunt uniforme, fără pete galbene sau cercuri de infiltrații;
• fisurile din pereți sunt doar de tencuială sau sunt diagonale, largi sau decalate (vezi când sunt periculoase fisurile);
• nu există zone zugrăvite doar pe porțiuni mici, care pot ascunde o problemă.

Cameră cu cameră

• Ferestre: se deschid și se închid ușor, garniturile sunt în stare bună, nu se vede condens între geamuri și nu intră curent de aer.
• Prize și întrerupătoare: testează prizele cu încărcătorul și observă dacă sunt calde, desprinse sau cu semne de ardere.
• Calorifere sau încălzire în pardoseală: sunt calde uniform, fără scurgeri la racorduri.
• Pardoseli: scârțâie, au zone care se mișcă, denivelări sau rosturi neuniforme.
• Mirosuri: un miros de umezeală sau de spray puternic poate masca o problemă.
• Balcon: parapet solid, hidroizolație în stare bună, scurgere funcțională, fisuri în placă.

Baia și bucătăria

• deschide robinetele: verifică presiunea apei și cât durează până vine apa caldă;
• uită-te sub chiuvetă și sub lavoar după pete de umezeală sau țevi corodate;
• rosturile din jurul căii sau al cabinei de duș sunt întregi, fără mucegai;
• ventilația funcționează: ține o foaie de hârtie lângă grila de aerisire;
• gresia nu sună a gol și nu are plăci crăpate;
• mobilierul de bucătărie nu ascunde pereți umezi sau roșii.

Instalații și utilități

• Tabloul electric: arată modern sau vechi, cu siguranțe fără etichete sau improvizații? Vezi semnele de avertizare la instalația electrică.
• Încălzirea: centrală proprie sau termoficare; vechimea echipamentului, ultima revizie și documentele.
• Gazul: dacă există, cere documentele de verificare și revizie conform legii și verifică dacă există ventilație corectă.
• Contoarele: sunt montate și funcționează, iar citirile sunt la zi.
• Costuri: cere facturile de utilități și de întreținere din ultimul an, ca să știi cât costă să locuiești acolo.

Semnale de alarmă

• zugrăveli proaspete doar pe anumite porțiuni;
• miros puternic de odorizant sau de vopsea într-un apartament locuit;
• mobilă așezată strategic în fața pereților;
• preț mult sub piață sau presiune ca să decizi repede;
• refuzul vânzătorului de a permite o verificare tehnică sau de a da răspunsuri clare;
• lucrări recente fără acte sau fără documente despre cine le-a făcut.

Ce întrebi proprietarul

• De ce vinde și de cât timp locuiește acolo?
• Au fost infiltrații, inundații sau reparații mari? Cine le-a făcut și cu ce documente?
• S-au făcut modificări (pereți mutați, balcon închis, instalații refăcute) cu aprobare?
• Care sunt costurile lunare cu întreținerea și încălzirea?
• Există restanțe la asociație sau alte datorii?
• Ce probleme are clădirea sau asociația?

Pentru partea juridică, vezi ce acte verifici la cumpărarea unei locuințe.

După vizionare

Notează imediat ce ai observat, cu fotografii, înainte să uiți. Compară apartamentele vizionate pe aceeași listă de criterii, nu pe baza impresiei generale. Dacă ai un favorit, nu-l lăsa să fie ales de emoție: programează o verificare tehnică înainte de a da un avans consistent. Un inginer îți spune ce se vede și ce merită investigat și îți dă un raport cu care poți negocia. Detalii în serviciul de inspecție tehnică imobiliară.

Întrebări frecvente

Informațiile din acest articol au caracter general și informativ și nu înlocuiesc evaluarea unui specialist pentru situația ta concretă.